27. 11. 2024
Čo je to vlastne daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti? Je to daň, ktorá sa platí z rozdielu nadobúdacej a predajnej ceny. Tento rozdiel si viete znížiť uplatnením výdavkov. Znížite si tým sumu dane, ktorú musíte zaplatiť.
O aké výdavky ide? Tu sú:
- Pri nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou je to v prvom rade kúpna cena
- Pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je určenie ceny zložitejšie. Určeniu nadobúdacej ceny v prípade darovania sa budem venovať v tomto článku nižšie
- Pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením sa ako nadobúdacia cena berie všeobecná cena nehnuteľnosti uvedená v uznesení o dedičstve. K stanoveniu všeobecnej hodnoty mám jedno dôležité upozornenie – uvediem je nižšie
- Finančné prostriedky vynaložené na zhodnotenie, opravu a údržbu nehnuteľnosti. To znamená faktúry alebo bločky za rekonštrukciu nehnuteľnosti, za zariadenie a podobne.
- Faktúra za sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti od realitnej kancelárie (odmena RK)
- Poplatky za vyhotovenie zmlúv, znaleckého posudku alebo geometrického plánu
- Úroky z hypotekárneho alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti
- Poplatky za overenie podpisu u notára, poplatky za kolky na kataster
Aké sú sadzby dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti?
Aktuálne platia dve sadzby dane. Ak je základ dane do sumy 176,8-násobku životného minima (od 01.07.2024 do 30.06.2024 je to suma 273,99 Eur), teda do sumy 48.441,43 Eur, sadzba dane je 19%. Základ dane nad túto sumu sa zdaňuje sadzbou 25%.
Dve dôležité upozornenia:
1, základ dane tvorí aj váš príjem zo závislej činnosti alebo z podnikania. To znamená, že pre určenie sadzby dane sa spočíta váš príjme zo závislej činnosti aj príjem z predaja nehnuteľnosti.
2, Príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha aj zdravotným odvodom a to výške 14% z vymeriavacieho základu (7% v prípade osoby so zdravotným postihnutím). Výhodou je, že zaplatené zdravotné odvody si môžete uplatniť v daňovom priznaní nasledujúci rok ako výdavok.
Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti
Zákon o dani z príjmov v ustanovení § 9 zákona o dani z príjmov vymedzuje podmienky, ktoré musia byť splnené pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti.
Od dane ste oslobodený, ak nehnuteľnosť predáte po 5 rokoch odo dňa nadobudnutia. Ak ste oslobodený od dane, nemáte ani povinnosť podávať daňové priznanie.
Pri oslobodení od dane je potrebné si uvedomiť tri dôležité veci:
1, Odkedy začína plynúť tých päť rokov? V prípade ak nadobúdate nehnuteľnosť kúpou alebo darovaním, tak je to dátum povolenia vkladu. Pozor, nie od dátumu podpisu kúpnej zmluvy. V prípade nadobudnutia nehnuteľnosti dedením, nadobúdate vlastníctvo smrťou poručiteľa, nie povolením vkladu ako je to v prípade kúpy alebo darovania.
2, Veľký pozor si treba dávať na to, v ktorom momente uplynie päť rokov pre oslobodenie od dane. V praxi sa stretávam s tým, že predávajúci si myslia, že keď uzatvoria Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve alebo vyberú od kupujúceho zálohu, avšak k podpisu kúpnej zmluvy dôjde až po uplynutí piatich rokov, tak sú oslobodený od dane. Nie je to tak. Do 5 rokov trvania vlastníctva sa počíta akékoľvek finančné plnenie alebo podpis zmluvy o budúcej kúpnej zmluve pred uplynutím piatich rokov.
3, Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je potrebné rozlišovať dedenie v priamom rade alebo niektorým z manželov a dedenie v nepriamom rade.
Najskôr si vysvetlíme pojmy dedenie v priamom rade a dedenie v nepriamom rade. O priamom rade hovoríme, ak ide o dedenie medzi priamymi predkami a potomkami, t.j. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci.
O nepriamom rade hovoríme, ak dedíme po sestre, bratovi, ujovi, tete atď.
Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov je od dane oslobodený, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa.
V prax to znamená nasledovné: ak ste zdedili nehnuteľnosť napríklad po otcovi, ktorý ju vlastnil viac ako 5 rokov, môžete ju predať ihneď po nadobudnutí a od dane z predaja ste oslobodený. Ak by váš otec túto nehnuteľnosť vlastnil 4 roky, následne by ste ju zdedili, tak aby ste boli od dane oslobodený, musíte ju vlastniť ešte ďalší rok.
Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v nepriamom rade, je oslobodený od dane podobne ako u nehnuteľností nadobudnutých kúpou alebo darovaním a to po piatich rokoch odo dňa nadobudnutia.
Tu by som sa rád vrátil k určeniu všeobecnej ceny nehnuteľnosti uvedenej v uznesení o dedičstve. Ak viete že zdedenú nehnuteľnosť budete predávať, uveďte si do dedičského konania jej aktuálnu a reálnu cenu. Pozor, niekto môže chcieť ušetriť na poplatku notárovi a uvedie do dedičstva nižšiu cenu ako je aktuálna a reálna cena. Môže vás to potom prísť draho pri predaji a dani z príjmu z predaja nehnuteľnosti. Neviete cenu určiť. Žiaden problém! Kontaktujte ma mailom na droncovsky@salea.sk a za poplatok 50 Eur vám ako profesionálny maklér s 12 ročnou praxou vašu nehnuteľnosť ohodnotím.
A nakoniec sa vrátim k určeniu nadobúdacej ceny pri nadobudnutí nehnuteľnosti darovaním. V prípade darovania môžu nastať tieto dve situácie:
Prvá situácia: Darca, ktorý Vám nehnuteľnosť daruje, túto nehnuteľnosť vlastní viac ako päť rokov a je teda oslobodený od dane. Nadobúdacia cena sa v tomto prípade určuje znaleckým posudkom v čase, kedy sa Vy ako obdarovaný stávate jej vlastníkom.
Druhá situácia: Darca, ktorý vám nehnuteľnosť daruje, nie je oslobodený od dane. Vlastní nehnuteľnosť menej ako 5 rokov. Uvediem vám to na príklade. Váš otec kúpi byt za 100.000 Eur. Vlastní ho 2 roky a potom ho daruje Vám. Vám ako obdarovanému plynie 5 rokov vlastníctva od nadobudnutia bytu. Po 2 rokoch ako vlastníte byt, sa Vám zmení životná situácia, potrebujete peniaze a rozhodnete sa byt predať. Predáte ho za 140.000 Eur. Ako nadobúdacia cena sa v tomto prípade neberie hodnota bytu určená znaleckým posudkom v momente, kedy ste ju nadobudol, avšak suma 100.000 Eur, za ktorú byt nadobudol Váš otec. Vám ako obdarovanému vznikla povinnosť podať daňové priznanie a zaplatiť daň z rozdielu nadobúdacej a predajnej ceny. V našom príklade ide daň zo sumy 40.000 Eur (140.000 Eur – 100.000 Eur). Daň by bola 19% zo 40.000 Eur, t.j. 7.600 Eur + odvod do zdravotnej poisťovne vo výške 14% zo 40.000 Eur, t.j. 5.600 Eur. Spolu by ste v tomto prípade zaplatili 13.200 Eur. A to už je teda poriadna suma. Nezabudnite sa preto aj pred darovaním svojej nehnuteľnosti poradiť s realitným maklérom, aby ste sa mohli vyhnúť situácii akú opisujem v príklade.
Chápem, že problematika platenia alebo oslobodenia od dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti nie je jednoduchá a môžete sa v nej ľahko stratiť alebo pomýliť. Preto, ak vám niečo nie je jasné, kontaktujte ma mailom na: droncovsky@salea.sk alebo telefonicky na čísle +421 903 310 506
O týždeň vydám článok ešte k jednej špecifickej téme zdanenia príjmu a to zdanenie príjmu dosiahnutých zámenou nehnuteľností. Mnoho ľudí si myslí, že zámenou nehnuteľností sa vyhnú povinnosti zaplatiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti. Bohužiaľ je to veľký omyl. Ak chcete vedieť viac, pridajte si odber mojich článkov.
Pokiaľ poznáte vo svojom okolí niekoho, kto ide predávať nehnuteľnosť a nie je si istý ako to je v jeho prípade s platením daní, či je oslobodený od dane alebo nie je alebo nevie ako ma určiť nadobúdaciu cenu, pošlite mu tento článok.
Boli pre vás informácie v článku zaujímavé? Ak áno, vyplňte formulár a raz za mesiac vám pošlem hodnotné informácie z oblasti realít:
Autor: Ernest Drončovský
Prečo to robím
Mojím cieľom je pomáhať ľuďom v dôležitých životných momentoch. Predaj a kúpa nehnuteľnosti nie sú len obchodom – sú to rozhodnutia, ktoré ovplyvnia životy na dlhé roky. Preto je pre mňa dôležité, aby každý klient cítil, že má po svojom boku niekoho, komu môže dôverovať.