Viete, kedy musíte zaplatiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti a kedy ste od dane oslobodený?

Viete, kedy musíte zaplatiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti a kedy ste od dane oslobodený?

Čo je to vlastne daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti? Je to daň, ktorá sa platí z rozdielu nadobúdacej a predajnej ceny. Tento rozdiel si viete znížiť uplatnením výdavkov. Znížite si tým sumu dane, ktorú musíte zaplatiť.

O aké výdavky ide? Tu sú:

  • Pri nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou je to v prvom rade kúpna cena
  • Pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je určenie ceny zložitejšie. Určeniu nadobúdacej ceny v prípade darovania sa budem venovať v tomto článku nižšie
  • Pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením sa ako nadobúdacia cena berie všeobecná cena nehnuteľnosti uvedená v uznesení o dedičstve. K stanoveniu všeobecnej hodnoty mám jedno dôležité upozornenie – uvediem je nižšie
  • Finančné prostriedky vynaložené na zhodnotenie, opravu a údržbu nehnuteľnosti. To znamená faktúry alebo bločky za rekonštrukciu nehnuteľnosti, za zariadenie a podobne.
  • Faktúra za sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti od realitnej kancelárie (odmena RK)
  • Poplatky za vyhotovenie zmlúv, znaleckého posudku alebo geometrického plánu
  • Úroky z hypotekárneho alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti
  • Poplatky za overenie podpisu u notára, poplatky za kolky na kataster

Aké sú sadzby dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti?

Aktuálne platia dve sadzby dane. Ak je základ dane do sumy 176,8-násobku životného minima (od 01.07.2024 do 30.06.2024 je to suma 273,99 Eur), teda do sumy 48.441,43 Eur, sadzba dane je 19%. Základ dane nad túto sumu sa zdaňuje sadzbou 25%.

Dve dôležité upozornenia:

1, základ dane tvorí aj váš príjem zo závislej činnosti alebo z podnikania. To znamená, že pre určenie sadzby dane sa spočíta váš príjme zo závislej činnosti aj príjem z predaja nehnuteľnosti.

2, Príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha aj zdravotným odvodom a to výške 14% z vymeriavacieho základu (7% v prípade osoby so zdravotným postihnutím). Výhodou je, že zaplatené zdravotné odvody si môžete uplatniť v daňovom priznaní nasledujúci rok ako výdavok.

Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti

Zákon o dani z príjmov v ustanovení § 9 zákona o dani z príjmov vymedzuje podmienky, ktoré musia byť splnené pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti.

Od dane ste oslobodený, ak nehnuteľnosť predáte po 5 rokoch odo dňa nadobudnutia. Ak ste oslobodený od dane, nemáte ani povinnosť podávať daňové priznanie.

Pri oslobodení od dane je potrebné si uvedomiť tri dôležité veci:

1, Odkedy začína plynúť tých päť rokov? V prípade ak nadobúdate nehnuteľnosť kúpou alebo darovaním, tak je to dátum povolenia vkladu. Pozor, nie od dátumu podpisu kúpnej zmluvy. V prípade nadobudnutia nehnuteľnosti dedením, nadobúdate vlastníctvo smrťou poručiteľa, nie povolením vkladu ako je to v prípade kúpy alebo darovania.

2, Veľký pozor si treba dávať na to, v ktorom momente uplynie päť rokov pre oslobodenie od dane. V praxi sa stretávam s tým, že predávajúci si myslia, že keď uzatvoria Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve alebo vyberú od kupujúceho zálohu, avšak k podpisu kúpnej zmluvy dôjde až po uplynutí piatich rokov, tak sú oslobodený od dane. Nie to tak. Do 5 rokov trvania vlastníctva sa počíta akékoľvek finančné plnenie alebo podpis zmluvy o budúcej kúpnej zmluve pred uplynutím piatich rokov.

3, Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je potrebné rozlišovať dedenie v priamom rade alebo niektorým z manželov a dedenie v nepriamom rade.

Najskôr si vysvetlíme pojmy dedenie v priamom rade a dedenie v nepriamom rade. O priamom rade hovoríme, ak ide o dedenie medzi priamymi predkami a potomkami, t.j. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci.

O nepriamom rade hovoríme, ak dedíme po sestre, bratovi, ujovi, tete atď.

Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov je od dane oslobodený, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa.

V prax to znamená nasledovné: ak ste zdedili nehnuteľnosť napríklad po otcovi, ktorý ju vlastnil viac ako 5 rokov, môžete ju predať ihneď po nadobudnutí a od dane z predaja ste oslobodený. Ak by váš otec túto nehnuteľnosť vlastnil 4 roky, následne by ste ju zdedili, tak aby ste boli od dane oslobodený, musíte ju vlastniť ešte ďalší rok.

Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v nepriamom rade, je oslobodený od dane podobne ako u nehnuteľností nadobudnutých kúpou alebo darovaním a to po piatich rokoch odo dňa nadobudnutia.

Tu by som sa rád vrátil k určeniu všeobecnej ceny nehnuteľnosti uvedenej v uznesení o dedičstve. Ak viete že zdedenú nehnuteľnosť budete predávať, uveďte si do dedičského konania jej aktuálnu a reálnu cenu. Pozor, niekto môže chcieť ušetriť na poplatku notárovi a uvedie do dedičstva nižšiu cenu ako je aktuálna a reálna cena. Môže vás to potom prísť draho pri predaji a dani z príjmu z predaja nehnuteľnosti. Neviete cenu určiť. Žiaden problém! Kontaktujte ma mailom na droncovsky@salea.sk a za poplatok 50 Eur vám ako profesionálny maklér s 12 ročnou praxou vašu nehnuteľnosť ohodnotím.

A nakoniec sa vrátim k určeniu nadobúdacej ceny pri nadobudnutí nehnuteľnosti darovaním. V prípade darovania môžu nastať tieto dve situácie:

Prvá situácia: Darca, ktorý Vám nehnuteľnosť daruje, túto nehnuteľnosť vlastní viac ako päť rokov a je teda oslobodený od dane. Nadobúdacia cena sa v tomto prípade určuje znaleckým posudkom v čase, kedy sa Vy ako obdarovaný stávate jej vlastníkom.

Druhá situácia: Darca, ktorý vám nehnuteľnosť daruje, nie je oslobodený od dane. Vlastní nehnuteľnosť menej ako 5 rokov. Uvediem vám to na príklade. Váš otec kúpi byt za 100.000 Eur. Vlastní ho 2 roky a potom ho daruje Vám. Vám ako obdarovanému plynie 5 rokov vlastníctva od nadobudnutia bytu. Po 2 rokoch ako vlastníte byt, sa Vám zmení životná situácia, potrebujete peniaze a rozhodnete sa byt predať. Predáte ho za 140.000 Eur. Ako nadobúdacia cena sa v tomto prípade neberie hodnota bytu určená znaleckým posudkom v momente, kedy ste ju nadobudol, avšak suma 100.000 Eur, za ktorú byt nadobudol Váš otec. Vám ako obdarovanému vznikla povinnosť podať daňové priznanie a zaplatiť daň z rozdielu nadobúdacej a predajnej ceny. V našom príklade ide daň zo sumy 40.000 Eur (140.000 Eur – 100.000 Eur). Daň by bola 19% zo 40.000 Eur, t.j. 7.600 Eur + odvod do zdravotnej poisťovne vo výške 14% zo 40.000 Eur, t.j. 5.600 Eur. Spolu by ste v tomto prípade zaplatili 13.200 Eur. A to už je teda poriadna suma. Nezabudnite sa preto aj pred darovaním svojej nehnuteľnosti poradiť s realitným maklérom, aby ste sa mohli vyhnúť situácii akú opisujem v príklade.

Chápem, že problematika platenia alebo oslobodenia od dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti nie je jednoduchá a môžete sa v nej ľahko stratiť alebo pomýliť. Preto, ak vám niečo nie je jasné, kontaktujte ma mailom na: droncovsky@salea.sk alebo telefonicky na čísle +421 903 310 506

O týždeň vydám článok ešte k jednej špecifickej téme zdanenia príjmu a to zdanenie príjmu dosiahnutých zámenou nehnuteľností. Mnoho ľudí si myslí, že zámenou nehnuteľností sa vyhnú povinnosti zaplatiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti. Bohužiaľ je to veľký omyl. Ak chcete vedieť viac, pridajte si odber mojich článkov tu:

Pokiaľ poznáte vo svojom okolí niekoho, kto ide predávať nehnuteľnosť a nie je si istý ako to je v jeho prípade s platením daní, či je oslobodený od dane alebo nie je alebo nevie ako ma určiť nadobúdaciu cenu, pošlite mu tento článok.

Boli pre vás informácie v článku zaujímavé? Ak áno, vyplňte formulár a raz za mesiac vám pošlem hodnotné informácie z oblasti realít:

Odber užitočných informácii

Ak budete chcieť stanoviť predajnú cenu vašej nehnuteľnosti alebo sa chcete poradiť pred kúpou, kontaktujte ma. Rád vám pomôžem.

Ing. Ernest Drončovský

realitný maklér Žilina

e-mail: droncovsky@salea.sk

tel: +421 903 310 506

www.ernestdroncovsky.sk

Ernest Drončovský
Autor: Ernest Drončovský

Môj príbeh ako som sa dostal k povolaniu realitného makléra začal šťastnou náhodou. Nebola to moja vysnívaná práca a ani vo sne by ma nenapadlo, že niekedy budem realitným maklérom. A teraz je to už 11 rokov, čo úspešne pomáham klientom pri zmene bývania. Čo o mne hovoria moji klienti si môžete prečítať tu: https://ernestdroncovsky.sk/referencie

Používame cookies na optimalizáciu našich webových stránok a našich služieb. Ďalšie informácie o cookies nájdete tu.

Nastavenie