8. 11. 2024
Opatrné oživovanie realitného trhu, ktoré posledné mesiace ako realitný maklér pociťujem, nemusí v budúcom roku pokračovať. Aj keď je možné, že hypotéky budú o čosi lacnejšie, konsolidácia verejných financií sťaží dostupnosť nového bývania.
V nasledujúcom roku budú na realitný trh pôsobiť tri hlavné faktory, ktoré ovplyvnia dostupnosť bývania: mierne nižšie úrokové sadzby hypoték, konsolidačný balíček vlády a vyššia daň z pridanej hodnoty (DPH). Poďme si ich rozobrať podrobnejšie.
- Nižšie úrokové sadzby hypoték
Jedným z faktorov, ktorý môže mierne zlepšiť dostupnosť bývania, sú nižšie úrokové sadzby hypoték. Banky začali úroky znižovať koncom tohto leta a očakáva sa, že tento trend by mohol pokračovať vďaka znižovaniu sadzieb Európskej centrálnej banky. ECB tento rok už znížila svoju základnú depozitnú sadzbu o 0,75 percentného bodu a do konca budúceho roka by ju mohla znížiť o ďalších 1,25 až 1,5 percentného bodu.
Napriek tomu je nepravdepodobné, že by sa úrokové sadzby hypoték znižovali rovnako výrazne. Slovenské banky môžu mať obmedzené možnosti znižovania sadzieb v porovnaní s ostatnými krajinami eurozóny. Dôvodom sú vyššie výnosy zo slovenských štátnych dlhopisov, ktoré ovplyvňujú aj náklady na hypotéky. Napríklad 10-ročné štátne dlhopisy sa v budúcom roku očakávajú s výnosmi na úrovni 3,5 %, čo signalizuje mierny pokles, no nie dostatočný na zásadné zníženie hypoték. Aj napriek tomu očakávam úrokovú sadzbu na konci budúceho roka na úrovni okolo 3 - 3,5% p.a.
- Konsolidačný balíček vlády
Vláda pripravuje konsolidačný balíček, ktorý bude mať vplyv na finančnú situáciu domácností. Balíček bude zahŕňať opatrenia zamerané na zvýšenie verejných príjmov, čo môže spôsobiť nárast cien a znížiť disponibilné príjmy domácností. Inflácia, ktorú balíček prinesie, môže prakticky "zjesť" rast miezd. Ministerstvo financií predpokladá, že ceny v roku 2025 vzrastú o 5,4 %.
Rodiny so strednými príjmami pocítia najväčší dopad týchto opatrení, keďže sa im znížia disponibilné príjmy. Rada pre rozpočtovú zodpovednosť odhaduje, že tieto domácnosti môžu očakávať pokles disponibilného príjmu o približne dve percentá. To môže spôsobiť, že potenciálni kupujúci budú menej ochotní prijímať dlhodobé záväzky, ako je hypotéka, a radšej svoje investičné rozhodnutia odložia na neskôr.
- Zvýšená DPH a jej vplyv na ceny nehnuteľností
Tretí faktor, ktorý ovplyvní realitný trh, je vyššia DPH. Zvýšená sadzba DPH zdraží novostavby a mohla by mať nepriamy vplyv aj na ceny nehnuteľností na sekundárnom trhu. Predávajúci môžu byť motivovaní skúsiť premietnuť toto zdraženie do cien starších bytov a domov, hoci sa ich priamo netýka. Bude však otázne, či trh tieto ceny dokáže prijať, keďže kupujúci majú finančné limity, ktoré im neumožňujú absorbovať neprimerané cenové nárasty.
Vyššia DPH tak spôsobí, že novostavby zdražejú, a predávajúci na sekundárnom trhu budú čeliť tlaku udržať ceny konkurenčných nehnuteľností primerané. Vplyv vyšších cien a o čosi lacnejších úverov sa zmieša a s najväčšou pravdepodobnosťou bude realitný trh naďalej stagnovať.
Čo z toho vyplýva pre kupujúcich a predávajúcich?
Pre predávajúcich:
Rok 2025 bude aj naďalej obdobím, keď bude kvalita nehnuteľností kľúčová. Kompletne zrekonštruované byty a domy v žiadaných lokalitách si pravdepodobne udržia hodnotu a budú mať výhodu na trhu. Majitelia nehnuteľností v menej atraktívnych lokalitách by mali počítať s nižšími cenami, aby prilákali záujemcov. Ak máte nehnuteľnosť v dobrej lokalite, ale v pôvodnom stave, aj tu môže dôjsť k tlaku na nižšiu cenu, keďže náklady na rekonštrukciu pravdepodobne vzrastú (najmä kvôli zvýšenej DPH).
Pre kupujúcich:
Kupujúci s dostatočným príjmom môžu benefitovať zo zlepšených podmienok na hypotéku, čo im môže zvýšiť dostupnosť úverov. Toto zlepšenie im umožní mať viac možností na výber a bude mať vplyv na cenotvorbu na trhu. Aj keď budú hypotéky o čosi dostupnejšie, treba mať na pamäti, že ekonomická neistota a nárast životných nákladov môžu ovplyvniť ich rozhodovanie. Preto budú kupujúci zvažovať každú investíciu veľmi opatrne a skôr sa budú sústrediť na kvalitu nehnuteľnosti a dlhodobú hodnotu, ktorú im môže ponúknuť.
Boli pre vás informácie v článku zaujímavé? Ak áno, vyplňte formulár a raz za mesiac vám pošlem hodnotné informácie z oblasti realít:
Autor: Ernest Drončovský
Môj príbeh ako som sa dostal k povolaniu realitného makléra začal šťastnou náhodou. Nebola to moja vysnívaná práca a ani vo sne by ma nenapadlo, že niekedy budem realitným maklérom. A teraz je to už 11 rokov, čo úspešne pomáham klientom pri zmene bývania. Čo o mne hovoria moji klienti si môžete prečítať tu: https://ernestdroncovsky.sk/referencie