30. 01. 2023
Ceny nehnuteľností v minulom roku dosahovali historické maximá. Bývania bolo nedostatok, úvery boli stále pomerne lacné, no ceny bytov a domov neustále výrazne rástli. Mnohí s kúpou nehnuteľnosti preto čakali a váhali, kupovali sa prevažne nehnuteľnosti na bývanie, investičné nehnuteľnosti vďaka vysokým cenám mnohí skôr zvažovali a vyčkávali na pokles cien.
Ceny v roku 2022 v krajských mestách narástli priemerne o 11,7%, od októbra však klesajú. V druhom kvartáli dosiahli vrchol na úrovni 2902 Eur za meter štvrorcový. Tretí kvartál sa niesol v znamení stagnácie a vo štvrtom kvartáli minulého roka už ceny bytov v najlikvidnejšom segmente - predaj starších 3-izbových bytov začali klesať. Najdrahšie nehnuteľnosti boli pochopiteľne v Bratislave, kde za meter štvorcový bolo potrebné zaplatiť až 3400 eur. V Žiline sa maximá za rok 2022 pohybovali v hladine okolo 2500 Eur za metere štvorcový. Údaje som čerpal z realitného barometra Realitnej únie Slovenskej republiky.
Posledné mesiace však začal trh s nehnuteľnosťami chladnúť a ceny nehnuteľností začali postupne plošne klesať na celom území Slovenska. Napriek tomu, že ceny nehnuteľností klesajú, spoliehať sa na príliš vysoké pády, ako tomu bolo pri prasknutí realitnej bubliny v roku 2008, nie je z môjho pohľadu tá najlepšia stratégia. Predajné ceny bytov už reálne dosahujú úrovne z konca roka 2021 a kupujúci majú práve teraz, pri negatívnom výhľade do budúcnosti možnosť vyjednať si zľavu.
Hoci v priemere ceny nehnuteľností na Slovensku klesajú, môže to byť zavádzajúca informácia, nakoľko v niektorých krajoch je síce pokles, no v iných zas ceny nehnuteľností stále rastú. Napríklad dvojizbové byty v Banskobystrickom kraji poklesli o 12,09%, v Nitrianskom kraji narástli o 7,25%. Situácia na trhu je skutočne rôznorodá a nedá sa úplne predpovedať, ako sa bude vyvíjať. Momentálne však vieme len toľko, že pokles cien nehnuteľností je reálny a v akých lokalitách a ako veľmi výrazný bude, je zatiaľ otázne.
Na spomalenie, respektíve zastavenie cien nehnuteľností má momentálne najväčší vplyv zdražovanie hypoték. Pokým minulý rok záujemcovia o nehnuteľnosti vyčkávali s kúpou kvôli premršteným cenám, teraz s kúpou čakajú práve kvôli vysokým úrokom. Keďže je však oveľa nižší dopyt, vplýva to aj na ceny, ktoré pomaly klesajú. Rast úrokových sadzieb však bude pokračovať, do konca roka sa pravdepodobne vyšplhajú až na úroveň okolo 5%.
Ďalšími faktormi, ktoré budú mať v roku 2023 vplyv na ceny bytov sú:
- prehnaný rast cien bytov v posledných rokoch: Ceny bytov rástli veľmi rýchlo. Hodnota Realitného barometra sa za 5 rokov zvýšila o 89 %, pričom priemerná mzda na Slovensku stúpla len o 39 %.
- neistota a nižšia kúpyschopnosť ľudí: Pri kúpe bytu ľudí brzdila neistota v súvislosti s vojnou na Ukrajine, energetickou krízou, ďalším vývojom ekonomiky či politickými turbulenciami na domácej politickej scéne. Váhanie potenciálnych kupujúcich spôsobila aj ich klesajúca kúpyschopnosť. Rast platov totiž zaostával za cválajúcou infláciou.
- očakávania poklesu cien bytov: Ochladenie realitného trhu zmenilo postoj ľudí, ktorí kvôli vysokej inflácii plánovali preliať svoje peniaze z bankových účtov do nehnuteľností. Záujem o kúpu investičného bytu nestratili, len začali vyčkávať na lepšiu cenu. Načo byt preplácať?
Zlacňovanie bytov tak bude pravdepodobne pokračovať, no je potrebné povedať, že odborníci sa zhodujú na tom, že klesať budú len ceny starších bytov. Ceny novostavieb budú naďalej na rovnakej úrovni s rastúcou tendenciou, nakoľko pokles cien v súčasnosti nedovoľujú vysoké ceny materiálov, energií a práce. Dostupnosť bývania na Slovensku je v súčasnosti čoraz horšia a pokiaľ plánujete kupovať nehnuteľnosť na vlastné bývanie, je namieste sa o tomto kroku poradiť s odborníkmi.
Môj osobný odhad vývoja cien bytov v Žiline, kde pôsobím a na ktorú som odborník, je nasledovný:
Bytov vo vyhľadávaných lokalitách a vo výbornom technickom stave sa zníženie ceny bude dotýkať najmenej. Odhadujem ho medzi 5 -10%. Za to ponuky bytov, ktoré budú mať nejaký nedostatok - nie moc obľúbená lokalita, zlá orientácia, prízemie, byt nebude mať balkón, zlý technický stav, rekonštrukcia staršieho dáta a podobne, tak tam by mali predávajúci pri predaji počítať s výraznejšou úpravou ceny nadol. V niektorých prípadoch aj o 20% a viac. Pokles cien počítam z maxím dosahovaných v druhom kvartáli roku 2022, ktoré boli na úrovni 2500 Eur za meter štvorcový v najlikvidnejšom segmente - predaj starších 3-izbových bytov.
Autor: Ernest Drončovský
Môj príbeh ako som sa dostal k povolaniu realitného makléra začal šťastnou náhodou. Nebola to moja vysnívaná práca a ani vo sne by ma nenapadlo, že niekedy budem realitným maklérom. A teraz je to už 11 rokov, čo úspešne pomáham klientom pri zmene bývania. Čo o mne hovoria moji klienti si môžete prečítať tu: https://ernestdroncovsky.sk/referencie