26. 11. 2021
V súčasnosti nachádzame v realitnej ponuke čoraz častejšie byty alebo nehnuteľnosti, na ktoré majú majitelia hypotéku. Je vôbec možné predať byt, ktorý je zaťažený hypotékou? Čo to znamená pre predávajúcich a pre kupujúcich?
Možností pre predávajúcich je viac
Pokiaľ predávate nehnuteľnosť, ktorá je zaťažená hypotekárnym úverom, nemusíte mať hlavu v smútku. Existuje niekoľko možností, ako byt predať. Pred samotným predajom by ste však mali upozorniť kupujúceho na záložné právo banky pre nesplatenú hypotéku. Podľa dohody s kupujúcim následne budete vedieť, ako pri predaji postupovať ďalej.
Predčasné vyplatenie hypotekárneho úveru
Najčastejšie sa úver vypláca z finančných prostriedkov kupujúcich, pričom dlžná suma bude zarátaná do celkovej kúpnej ceny. Druhou možnosťou je, že si úver vyplatí predávajúci z vlastných finančných prostriedkov. Táto možnosť je však menej častá, pretože väčšina predávajúcich nemá dostatok vlastných finančných prostriedkov a celý proces vyplatenia úveru trvá dlhšie.
Postup ako predčasne splatiť úver je nasledovný:
1 krok: Požiadajte banku o súhlas s predčasným splatením hypotéky.
2 krok: Banka vám následne vystaví tento súhlas, ktorý obsahuje celkovú dlžnú sumu, dátum dokedy treba dlžnú sumu z úveru vyplatiť a číslo účtu kam treba dlžnú sumu vyplatiť. Tento dokument taktiež obsahuje prísľub banky, že po splatení úveru zašle banka automnaticky kvitanciu (potvrdenie o splatení úveru) na kataster.
3 krok: Po predčasnom splatení hypotéky banka vystaví kvitanciu a automaticku ju zašle na kataster. Zvyčajne to býva do 14 dní od vyplatenia úveru.
4 krok: Kataster na základe kvitancie vymaže záložné právo banky z listu vlastníctva. Zo zákona má na to 5 dní.
Prevod hypotéky na kupujúceho
Ďalšou možnosťou je, že kupujúci preberie hypotéku na seba, no tento prípad je veľmi zriedkavý, nakoľko kupujúcemu nemusia vyhovovať podmienky splácania, ktoré má predávajúci. Ak však kupujúci hypotéku preberie, zostatok splátok prechádza na kupujúceho. V tomto prípade je postup podobný, akurát, že je potrebné banke oznámiť prevod hypotéky na kupujúceho a informáciu o predaji bytu. Banka v tomto prípade postupuje podobne ako pri poskytovaní nového hypotekárneho úveru a teda preveruje bonitu kupujúceho, následne vydá stanovisko k zmene dlžníka. Pri prepise hypotéky môžu byť podmienky mierne upravené. Následne je možné prejsť k predaju nehnuteľnosti a pri tom sa teda dlh prepisuje na nového majiteľa, ktorý sa zaväzuje ho riadne splácať.
Prevod záložného práva na druhú nehnuteľnosť
Poslednou možnosťou je prevod záložného práva na iný byt alebo inú nehnuteľnosť, ktorá môže byť majetkom predávajúceho alebo vo vlastníctve inej osoby a musí mať rovnakú alebo vyššiu hodnotu ako predávaná nehnuteľnosť. Samozrejme, pokiaľ je nehnuteľnosť vo vlastníctve inej osoby, tá musí s prevodom záložného práva najskôr súhlasiť a až následne je možné podniknúť ďalšie kroky. V prvom rade je potrebné vypracovať znalecký posudok nehnuteľnosti súdnym znalcom a následne ho predložiť banke, ktorá posudzuje vhodnosť zábezpeky. Po kladnom vyjadrení je možné podať žiadosť o zmenu predmetu záložného práva, banka vystaví záložné zmluvy pre vlastníka nehnuteľnosti, ktorou sa “zakladá” a na katastri sa podá návrh na vklad nového záložného práva. Záložné právo na predávaný byt je zmazaný po podaní kvitancie od banky.
Vedieť ako si presne nastaviť spôsob vyplatenia hypotéky pri predaji bytu alebo inej nehnuteľnosti v kombinácii s tým ak ešte zároveň kupujete druhú nenhnuteľnosť nie je vôbec jednoduché. Dohodnite si preto ešte pred predajom osobnú konzultáciu.
Autor: Ernest Drončovský
Môj príbeh ako som sa dostal k povolaniu realitného makléra začal šťastnou náhodou. Nebola to moja vysnívaná práca a ani vo sne by ma nenapadlo, že niekedy budem realitným maklérom. A teraz je to už 11 rokov, čo úspešne pomáham klientom pri zmene bývania. Čo o mne hovoria moji klienti si môžete prečítať tu: https://ernestdroncovsky.sk/referencie